【トラブル回避】退去費用を安くする方法！

こんにちは！

これからの時期お引越しをされる方も多いのではないでしょうか？
賃貸物件のトラブルで非常に多いのが「退去費用の請求」です！

「クロスの張替えだけで超高額な金額を請求された…」
「建具の不具合の費用を請求された…」

ちょっと待ってください！！！

なぜ退去費用をあれやこれやとぼったくられるのか？
ずばり管理会社の利益を上げるためです。
賃貸物件の契約には、素人には分かりづらいポイントが
たくさんちりばめられており情報のブラックボックスになっています。
不当な費用を請求されても絶対にすぐに支払ってはいけません！

本日は、専門的な知識がないという方でもわかりやすく
すぐに実践できる退去費用を安くできる方法をご説明していきたいと思います！

原状回復編

現状回復って？

原状回復とは、退去時に入居前の部屋の状況と比較し
入居中に傷つけてしまったり、汚してしまった
いわゆる損耗箇所を修復し、入居前の状態に戻すことをいいます。
ただし、普通に生活をしていても経年劣化してしまうものですので、
それらも含めて全てが入居者負担になるというわけではありません。
それでは、入居者の負担になる損耗とならない損耗とは何でしょう？

自然損耗

こちらが入居者の負担にならない損耗です！
例えば、

・家具設置によるフローリングのへこみ
・日照による畳、フローリングの変色
・家電の後部壁面の黒ずみ(TV、冷蔵庫など)
・エアコン設置による壁のビス穴
・壁等の画びょう、ピン等の穴
（下地ボードの張替えは不要な程度のもの）
・網戸の張替え
など
引用：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(国土交通省)

簡単にいうと「誰がどう使っても汚れや傷がついてしまう」
というものが自然損耗にあたります。
※詳しくは、上記リンクの国交省のガイドラインP17～をご参照ください。

借主の故意・過失による損耗

こちらが入居者の負担になる損耗です！
例えば、

・引っ越し作業で生じた傷
・落書き等の故意による汚れ
・タバコやアロマオイルによるクロス等への臭いの付着
・飼育ペットによる傷や臭い
・キッチンの油汚れ
・風呂、トイレなど水回りの水垢、カビ等
など
引用：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(国土交通省)

通常の生活で起きてしまうことも多いですが
ポイントは、放置していたりきちんとメンテナンスを行っていないと
判断されてしまうということです。
こまめに掃除や整理整頓を心がけましょう！

残存価格で負担すればいい？

残存価格ってなに？
という方がほとんどだと思うのですが
こちらの図を見ていただくとわかりやすいのではないでしょうか？

簡単にいうと、建物の価値は経年によって下がっていくため
新品価格ではなく残存価格(現状の価値)で判断しようということが
ガイドラインで決められているのです。

例えば、「壁(クロス)は、6年で残存価値1円となるような負担割合を算定する」
と決まっているため。
新品で5万円したクロスの場合は

・3年で退去した場合→半額の2万5千円の負担
・6年以上で退去した場合→1円(価値がほぼないので費用負担は不要)

となるのです。
また、故意の損耗であったとしても
費用を負担しなければいけないのは損傷個所のみです！
退去費用の請求が来た際にはしっかりと見積もりの内容を確認しましょう！

特約に書いてあっても無効にできる？

よくあるケースが特約による請求です。
「特約って何？」という方は
契約書を見直してみて下さい！
だいたい最後の方に書いてあることが多いです。

・クリーニング代
・エアコンクリーニング代
・畳表替え
・カーペットの張替え費用
・鍵の交換費用

などを入居者の負担とするという内容の記載が多いです。
本来、クリーニング代など次の入居者を入れるための費用は
オーナー負担のはずなのですが、入居者が「負担してもいい」と
意思表示した場合のみ成立するので特約に紛れ込ませているのです。
断ろうとしても
「サインされているので…」と言われてしまうのが関の山ですが
あきらめるのはまだ早いです！

まずは、契約書を見直して

・特約のページに記名、押印があるか
・金額が明記されているか
・契約者が内容をしっかりと認識しているか

この3点を確認してみて下さい。
これらに当てはまらない場合は法的に無効な特約の可能性大です。
これらに当てはまった場合でも過去には裁判で入居者側が
勝ったケースもあるのでまずは管理会社に相談し、
ダメだった場合は、弁護士の無料相談などに問い合わせてみましょう！

具体的な手続き・作業編

契約時に内容をしっかり確認しよう！

前半で記載させて頂いたように契約書の内容をしっかり見ていないと
後々トラブルになることが多いです！
特に特約の欄など、サインをしてしまってからでは
話がややこしくなってしまうのできちんと業者に説明してもらい
納得してからサインをするようにしましょう。

不安な方は契約時にスマホの録音機能を活用したり、
不動産会社とのやり取りは、極力メールやラインなど
形に残るものにして残しておきましょう。

入居時の状態を記録しておこう！

これは、みなさんやっている方が多いのではないでしょうか？
入居時チェックシートを提出するように依頼する管理会社も多いので
きちんと記入して提出するようにしましょう！
また、併せて写真で記録しておくこともおすすめです。
自分たちがつけた傷ではないことをしっかりと説明できるよう
予防線を引いておくことが大切です！

お部屋の利用方法に注意しよう！

お風呂の水垢やカビも入居者の負担になると前半で説明しましたよね？
お風呂、洗面所、キッチンの油汚れなどは放置すると
なかなかきれいにするのが大変です。
日ごろから、きちんと掃除をして
余計な費用を請求されないように気をつけましょう！

火災保険が適用できる？

そうなんです！
もし、傷や汚れがついてしまったとしても
火災保険で治せる可能性があるんです！

保険会社や商品の特約によって異なるので注意が必要ですが
保険証券を確認してみて下さい。
「不測かつ突発的な事故」、「破損・汚損」などの名目で
補償の内容の記載があれば治せる可能性があります。

ただし、これは必ず入居中に行うようにしてください！
退去後では保険は適用になりません。

傷などをつけてしまった場合は、すぐに保険会社に連絡しましょう！

退去予告期日を確認しよう！

賃貸でお部屋を出る場合は、「解約通知書」を出す必要があります。
一般的には、退去の一か月前までに解約通知書をだして下さいというところが多いですが
稀に2か月前予告の物件が存在します。
その間の家賃は支払わなければいけないので無駄な家賃を支払わなくてもいいように
賃貸借契約書に書いてある退去予告の記載を確認しておきましょう！

退去日までにするべきことは？

家具や荷物をすべて出して簡単な清掃をしておきましょう！
さらにきれいな状態で写真を撮っておくことで
不当な原状回復の見積もりを出された時の証拠にすることができます！

あと、オススメなのは退去立ち合いに立ち会わないことです。
その場で担当者に詰められてサインをしてしまうと
請求をされたときに不利になってしまうためです。
退去立ち合いは法的義務はないので何を言われても断って問題ありません。
もし、立ち合いをする場合は

・友人に同席してもらうなど複数人で立ち会う
・録音、録画
・その場でサインをしない

これらのポイントを気を付けてみて下さい。
※立ち合いをしない場合でも鍵の返却が遅れると費用を請求させるので郵送などで必ず返却をしましょう